Москва, обладая уникальным культурно-историческим наследием и играя большую роль в политической и экономической жизни современной России, имеет все основания претендовать на позицию крупнейшего центра делового и культурного туризма не только общероссийского масштаба, но и успешно конкурировать на мировом рынке туризма с другими столицами западноевропейских государств.

Сегодня Москва привлекает две основные категории клиентов, имеющих большое значение для гостиничных предприятий: бизнесменов, прибывающих с деловыми целями, и туристов - с культурно-познавательными интересами. Туристы, приезжающие в Москву с культурно-познавательной целью, пока не столь многочисленны, чтобы заметно повысить загрузку гостиничных предприятий. Другие сегменты туристического рынка, например событийный туризм, паломники, студенты и преподаватели, люди, приезжающие на лечение, и г.д., позволяют существовать гостиницам, нашедшим в обслуживании таких маргинальных категорий свою рыночную нишу.

Таким образом, большая часть московских отелей конкурирует на сегменте рынка делового туризма иностранцев и командированных в Москву или прибывших по деловой необходимости российских граждан.

Потоки приезжих иностранных граждан в Москву привязаны к определенным местам, генерирующим этот спрос. Это так называемые туристические attractions, в роли которых выступают места сосредоточения деловой активности, памятники архитектуры, театры, места развлечений и т.п. В Москве наиболее притягателен для приезжих центр города. Именно поэтому центральные гостиницы имеют лучшую заполняемость и могут устанавливать более высокие цены на свои услуги. Они составляют высший сегмент рынка.

Средний сегмент рынка представлен светскими гостиницами высших разрядов и довольно неоднозначен по уровню обслуживания и оснащенности.

Нижний сегмент рынка представлен гостиницами категории 2* и 1*. В основном это гостиницы советской постройки первого разряда, многокорпусные и высокоэтажные, расположенные на окраинах Москвы, а также общежития, переведенные в состав гостиниц.

Некатегорийные гостиницы также относятся к нижнему сегменту рынка. Эта группа представлена объектами, где за последние годы не проводились мероприятия по улучшению условий проживания. Гостиницы, включенные в эту группу, являются объектом внимания частных инвесторов.

Российскими гражданами особенно востребованы гостиницы 2-звездной категории классности, на долю которых приходилось 59% размещений. В 3-звездных гостиницах останавливалось 16% россиян, в 4-звездных - 15% и в 5-звездных соответственно - 10% российских граждан.

Следует, однако, отметить, что Москва как объект туризма сегодня проигрывает соревнование с другими столицами мира. Объем обслуживания в Москве достигает около 1 млн иностранных туристов ежегодно, в то время как для Парижа этот показатель составляет 25 млн туристов, а для Лондона - 18 млн.

Необходимы улучшения туристической инфраструктуры и материально-технической базы по основным компонентам туристического обслуживания: транспортная доступность, средства размещения, предприятия общественного питания, экскурсионные автобусы; уровня и разнообразия туристического обслуживания: создание новых туристических маршрутов, развитие конгрессно- выставочной деятельности, проведение массовых культурно-спортивных мероприятий (фестивали, олимпиады, юбилейные даты); повышение безопасности туристов; совершенствование нормативно-правовой базы; улучшение информационного обслуживания туристов; совершенствование системы продвижения турпродукта на мировой рынок; улучшение подготовки профессиональных кадров для туристической отрасли.

С закрытием гостиницы «Россия» доступных и популярных отелей в центре столицы не осталось. Москва с трудом обслуживает 900 тыс. туристов и говорить об ожидаемых 5 млн туристов в ближайшие несколько лет пока нереально.

Зарубежные гости, приезжающие в Москву, справедливо жалуются на гостиничную дороговизну. Если раньше они могли остановиться в гостинице «Россия» и за доступную цену любоваться башнями Кремля, теперь живут в Измайлове, где за «российскую» цену предлагают далеко не лучший сервис.

В Европе и Северной Америке для людей со средним достатком широко развита сеть мотелей и хостелов. Там за 20-25 евро предоставят и номер, и завтрак. Имея спальное место за такую сумму, можно смело отправляться в поездку в Париж. В Москве же цена за сутки обойдется более чем в 100 евро.

Отсутствие дешевых отелей в Москве продиктовано развитием рынка. По мнению специалистов, главная причина дефицита на рынке гостиничных услуг в Москве заключается в том, что строители и инвесторы, ориентированные на быстрое получение большой прибыли, неохотно берутся за строительство дешевых гостиниц. Сегмент отелей 3* развивается позднее, когда заполнена категория гостиниц 4-5 звезд. С другой стороны, отели среднего класса начинают приносить доход лишь через 5-7 лет после их возведения.

В сентябре 2008 г. на российском рынке коммерческой недвижимости стали проявляться последствия мирового кризиса ликвидности. В последние годы столичный гостиничный рынок развивался довольно медленными темпами и являлся наиболее слабым сегментом на рынке коммерческой недвижимости. Под влиянием кризиса динамика роста еще более замедлилась, новые объекты стали появляться на рынке еще реже. При этом, скорее всего, в сложившихся условиях привлекательными для инвесторов будут только проекты отелей высокого класса. В итоге увеличение совокупного номерного фонда в ближайшие годы по-прежнему будет происходить в основном за счет отелей верхнего сегмента.

В третьем квартале 2008 г. на столичном гостиничном рынке спрос на гостиничные номера упал. Загрузка московских гостиниц не превышала 50-55%.

Невысокий уровень загруженности столичных отелей связан с сокращением потока иностранных туристов с начала 2008 г. на 10-15%, что, в свою очередь, обусловлено высокой стоимостью проживания в отелях среднего и экономического класса при низком уровне сервиса и качестве обслуживания.

Как результат воздействия финансового и экономического кризиса сокращается поток и деловых туристов, которые составляли основную долю в структуре туристических потоков - около 40% общего въездного потока.

События, которые происходят на мировых финансовых рынках в 2009 г., несомненно, влияют на рынок столичной коммерческой недвижимости, в том числе и на гостиничный сегмент. Многие компании «замораживают» или продают свои проекты, в состав которых входят гостиничные площади. В связи с этим стоит ожидать, что сроки открытия многих гостиниц могут переноситься, что повлияет на темпы прироста столичного номерного фонда. В результате развитие столичного гостиничного рынка, которое не отличалось высокой динамикой в благоприятных экономических условиях, в нынешней ситуации осложнится еще больше. Таким образом, в связи с низкими темпами строительства и ввода новых гостиничных площадей в ближайшие годы дефицит гостиничных мест сохранится, в первую очередь, в среднем сегменте, который в условиях кризиса стал еше менее привлекательным для инвесторов и девелоперов.

Несмотря на произошедшее за последний год 14%-ное снижение стоимости гостиничного номера, российская столица все еще возглавляет список городов с самыми дорогими отелями для бизнесменов.

Согласно отчету «Обзор рынка отелей за первые шесть месяцев 2009 года» международной компании Hogg Robinson Group (HRG), средняя цена номера в Москве составляет 268,11 ф. ст. за ночь, и Москва занимает первое место по уровню дороговизны. На втором месте Абу-Даби - 253,36 фунта, в Париже остановиться стоит 203,46 фунта, в Нью-Йорке - 200,21 и в Милане - 191,28. Лондон не вошел в десятку городов с самыми дорогими гостиницами, опустившись с 16-го на 23-е место с ценой 154,2 ф. ст.

Эксперты HRG отмечают, что наибольшим образом (на 7,7%) подорожали номера в гостиницах категории «5 звезд», что связано с искусственным завышением цен отельерами, которые борются с низкой наполняемостью. Однако сегодня бизнес-путешественники выбирают более демократичные отели категории «3-4 звезды».

В 2009 г. загруженность отелей действительно снизилась на 20-30%, что заставило отдельные гостиницы снизить цены. Например, «лучшая цена» в настоящее время в Ritz Carlton может достигать 6000-7000 руб. за номер в сутки, а в Holiday Inn - 3000-4000 руб. Правда, эти цены открыто не публикуются 1 .

Поданным консалтинговой компании Blackwood, за первое полугодие 2009 г. спрос на услуги московских отелей снизился в полтора-два раза, загрузка в среднем упала с 75 до 40-45%. Показатель дохода на номер (т.е. отношение выручки от всех номеров к числу номеров, RevPar) снизился на 35-50% (в зависимости от класса отеля) .

В настоящее время продолжается снижение уровня загрузки гостиниц до 50-55%. До кризиса этот показатель составлял 75-80%. Существенного повышения загрузки, связанного с увеличением деловой активности, эксперты ожидают лишь к концу третьего квартала 2009 г.

Чтобы сохранить клиентов и привлечь новых, отельеры готовы замораживать и даже снижать - вплоть до 50% - цены на номера, несмотря на рост издержек. Также в борьбе за клиентов операторы предлагают повышенную агентскую комиссию.

Таблица 1.4. Диапазон цен на проживание в гостиницах Москвы в первом полугодии 2009 г. (цена отеля/Rack Rate)

Как отмечают аналитики Blackwood, на протяжении последних лет Москва находилась среди лидеров по приросту и абсолютному значению RevPar. Однако под влиянием кризиса уровень дохода на номер столичных гостиниц начал падать рекордными темпами. На сегодняшний день среди европейских городов Москва, как и Россия в целом, занимает одно из последних мест по приросту RevPar. По мнению экспертов компании, уменьшение RevPar вызвано как падением ADR (средней цены номера), так и снижением заполняемости отелей. Тем не менее, несмотря на снижение показателя более чем на 40%, по его абсолютному значению Москва продолжает удерживать свои позиции.

В ближайшее время значительное увеличение объема предложения на гостиничном рынке столицы, которое может повлечь за собой снижение цен, маловероятно, считают аналитики. Ситуация с темпами строительства новых гостиничных объектов, которые из года в год отстают от запланированных, в настоящее время усугубляется кризисом. Сроки ввода в эксплуатацию многих знаковых проектов, ранее заявленных к открытию в 2009 г., перенесены (гостиница «Москва», Lotte Hotel, гостиница «Россия»), реализация некоторых других проектов остановлена (гостиничные проекты ИКЕА, гостиничный комплекс «Кремлевский»), отмечается в обзоре, подготовленном Blackwood.

Московские власти, озабоченные отсутствием арендаторов, намерены предлагать в помещениях в центре столицы, предусмотренных под офисы, открывать небольшие отели. Как объяснил префект Центрального административного округа города А. Александров, еще в середине прошлого года столичными властями было принято решение запретить строительство офисов в центре.

В течение второго квартала 2009 г. гостиничный рынок Москвы пополнился двумя объектами:

Таким образом, по итогам второго квартала 2009 г. гостиничный фонд столицы увеличился на 235 номеров. Учитывая пополнение номерного фонда в первом квартале на 248 номеров, общее увеличение по результатам первого полугодия составило 483 номера.

По итогам первого полугодия 2009 г. в Москве насчитывается 231 гостиница совокупным номерным фондом более 36,6 тыс. номеров, из которых:

• - класс «люкс» (5 звезд) - 2902;
• - бизнес-класс (4 звезды) - 6718;
• - средний класс (3 звезды) - 15 711;
• - эконом-класс - 9466;
• - мини-отели (менее 50 номеров) - 1880.

Рис. 1.3. Удельный вес гостиниц различных категорий классности Источник: Becar Realty Group.

Основную долю в структуре номерного фонда занимают гостиницы категории «3 звезды» (43%), но именно отели среднего класса являются наиболее востребованными, особенно среди туристов, посещающих Москву с экскурсионно-познавательными целями.

Основная часть гостиниц Москвы сконцентрирована в Центральном и Северо-Восточном округах. В совокупности на эти округа приходится 50% столичного гостиничного фонда. Все гостиницы категории «5 звезд» расположены в центре города, так же как и большая часть гостиниц и мини-отелей категории «4 звезды».

Несмотря на то что постепенно появляются отели за пределами центра города, скорее всего, структура рынка по территориальному распределению в ближайшие годы не претерпит серьезных изменений.

Рис. 1.4. Расположение гостиниц Москвы по административным округам Источник: Becar Realty Group.

До конца 2009 г. планировался ввод 17 гостиниц совокупным фондом более 3,8 тыс. номеров (табл. 1.5).

Среди гостиниц, которые предполагалось открыть в 2009 г., в основном преобладают объекты нового строительства высшего ценового сегмента («4-5 звезд»).

На фоне экономического спада реальные объемы ввода гостиничных площадей с наибольшей вероятностью будут значительно меньше заявленных.

Таблица 1.5. Наиболее значимые гостиницы, запланированные к открытию в 2009 г.

Источник: Becar Realty Group.

С каждым годом в Москве появляется все больше отелей, которые находятся под управлением профессиональных гостиничных операторов. Практически любой гостиничный проект в высшем сегменте («4-5 звезд») предполагает привлечение управляющей компании, однако в настоящее время это в большей степени касается международных операторов, а не российских.

В числе событий, произошедших в течение исследуемого периода в сегменте управления отелями, стоит отметить подписание столичными властями соглашения с международной гостиничной компанией Starwood Hotels & Resorts, согласно которому отель «Националь» сменит свою управляющую сеть. С 2001 г. гостиницей управляла сеть Le Meridien, которую сменит The Luxury Collection, также принадлежащая Starwood Hotels & Resorts. Соглашение о переходе отеля под бренд The Luxury Collection.

Наиболее значимые проекты международных управляющих компаний, которые планируется реализовать в Москве, см. в табл. 1.6.

Таблица 1.6. Гостиницы, вводимые в Москве международными управляющими компаниями

В течение исследуемого периода на рынок вышли следующие гостиничные объекты, предназначенные для продажи (табл. 1.7).

Для рынка гостиничной недвижимости были характерны следующие тенденции:

1. Вследствие падения спроса столичные гостиницы приняли решение о снижении тарифов и перезаключении договоров с туроператорами.

Гостиницы стали более внимательно следить за всеми своими продажами, снижая цены для определенных групп клиентов, вводя различные скидки, специальные предложения и акции. Результатом политики мобильных цен становится повышение конкурентоспособности московских отелей по соотношению цены и качества.

• 2. Наблюдается высокий уровень интереса к отрасли со стороны государства:
  • - инициируются новые пути решения по расширению гостиничного фонда, в том числе за счет использования площадей в торговых и спорткомплексах;
  • - московские власти выставляют на продажу собственные объекты;
  • - создается ОАО «Гостиничная компания» в качестве совместного предприятия с внешними инвесторами в целях развития системы размещения.
• 3. Продолжается перенос сроков ввода объектов в эксплуатацию (например, проект строительства гостиницы на ул. Ильинка,

Гостиничный рынок Москвы. Прогнозы и риски 2018 года

К 2023 году объем качественного сегмента гостиничного рынка Москвы может вырасти до отметки 23,2 тыс. номеров. Однако учитывая кризисные явления в экономике, реализация многих проектов, находящихся на ранней стадии развития, может быть отложена на более поздний срок или отменена. На фоне восстановления доходности гостиничного бизнеса, им вновь стали интересоваться инвесторы, но разрыв между ожиданиями продавцов и покупателей пока препятствует новым масштабным приобретениям. Редакция Hotelier.PRO публикует вторую часть исследования Cushman & Wakefield по итогам 9 месяцев 2017 года. Акцент сделан на операционные показатели, девелопмент и инвестиции.

Согласно данным Росстата и, а также информации мэрии Москвы, по состоянию на конец 2016 года в Москве было официально зарегистрировано 824 коллективных средства размещения, из них 211 крупных (свыше 50 номеров) гостиниц и иных средств размещения, с суммарным номерным фондом в 58 тысяч единиц. Однако ввиду разнородности московского сегмента размещения, а также отсутствия городских органов статистики четкой методологии в учете и классификации гостиничных объектов, анализ Cushman & Wakefield фокусируется на сегменте гостиничных объектов т.н. «современного качества». Категория «гостиничного номера современного стандарта» не имеет четкого определения, но в основном в нее подпадают гостиницы, построенные в постсоветское время (или прошедшие за это время полную реконструкцию) и соответствующие современным представлениям посетителей о комфорте. Многие из них находятся в гостиницах, входящих в состав сетевых гостиничных компаний (международных или российских). По состоянию на конец 2016 года гостиничный рынок современного стандарта Москвы включал в себя порядка 17,6 тыс. номеров, а по результатам 2017 года, в случае своевременного завершения всех запланированных к вводу в эксплуатацию гостиничных проектов. предложение может увеличиться до 19,3 тыс. номеров. Соответственно, большая часть остального номерного фонда столицы пока остается морально и/или физически устаревшей и не вполне соответствует ожидаемому уровню комфорта современного путешественника.

Номинальный прирост московского рынка гостиничных номеров современного качества в промежутке 2007-2016 гг. составил порядка 110%. В этот период рынок рос со средней скоростью в 8,4% в год, с пиками активности в 2010 и 2011 годах, когда объем качественного предложения увеличился на 21,2% и 10,1%, соответственно. При условии завершения всех заявленных на 2017 г. проектов, сегмент качественного предложения гостиничного рынка вырастет на 9,4%.

По мере формирования новых кластеров деловой активности (в первую очередь, вокруг станций метро «Белорусская», «Павелецкая», «Международная») и выхода деловой зоны Москвы далеко за пределы Садового и Третьего транспортного колец, сформировались и гостиничные зоны, функционирующие в тесной привязке к новым офисным кластерам. Кроме того, активное строительство гостиниц велось вдоль основных транспортных артерий города и в крупных транспортных узлах. Именно эти районы сегодня образуют спрос на новые гостиничные проекты.

Специфика местоположения этих районов диктует стандарт и формат новых гостиниц – прежде всего, наиболее востребованных для Москвы категорий Economy и Midscale.

Согласно данным Cushman & Wakefield, по состоянию на дату подготовки данного отчета, в процессе разработки или реализации – с перспективой открытия до конца 2020 года – находилось порядка 4 тысячи гостиничных номеров, а до конца 2023 года – еще свыше 6 тысяч номеров. Учитывая продолжающиеся кризисные явления в экономике страны, дефицит доступного проектного финансирования, а также тот факт, что большинство из заявленных проектов являются брендовыми (т.е. имеют долю строительных расходов, зафиксированных в евро или долларах США), падение доходности гостиничного бизнеса в твердой валюте из-за обесценивания рубля в 2014 г. означает снижение инвестиционной привлекательности данных вложений для собственников. В этой связи представляется, что реализация проектов, находящихся на ранней стадии развития, может быть отложена на более позднее время.

Доходность гостиничного бизнеса возвращается на прежние рубежи

Восстановление спроса на гостиничное размещение, совпавшее по времени с приростом номерного фонда в конце 2016 г. – начале 2017 г., не позволило гостиницам одновременно увеличивать и загрузку, и тарифы. Как результат, сегменту качественного предложения удалось сохранить прежние объемы продаж, пожертвовав при этом показателем цены на размещение.

Разумеется, некоторым гостиницам и в нынешних сложных рыночных условиях удается повышать тарифы (в том числе, путем регулярного пересмотра сегментации бизнеса и отсеивания клиентов, которые не способствуют росту доходности гостиничных продаж), однако даже здесь повышение цен носит плавный характер, чтобы не разрушить сложившиеся деловые связи, особенно ценные на фоне открытия новых гостиниц.

В целом же для сегмента качественного предложения уровень среднемесячной загрузки не только восстановился до прежних, докризисных уровней («эталонным» годом служит 2013 год), но и превысил их, а среднегодовая загрузка нарастающим итогом за первые 8 месяцев года оказалась выше «эталонных» на 3,5 процентных пункта (70,9% по сравнению с 67,4%). Растущего спроса – даже при учете увеличения суммарного номерного фонда – оказалось достаточно для сохранения среднерыночной загрузки за первые восемь месяцев года на уровне того же периода 2016 года – 70,9%.

Однако спрос, как отмечают участники рынка, остается чувствительным к цене (особенно на фоне традиционной для открывающихся гостиниц политики старта продаж с более низкой – по сравнению с действующими конкурентами – базы), что демонстрирует динамика показателя ADR (Average Daily Rate, или средняя цена на номер), когда вплоть до наступления лета ежемесячный показатель средней цены на номер в среднем оставался ниже, чем за аналогичный период 2016 года.

Неожиданно неприятный сюрприз преподнес май, когда ввиду оттока спроса (запоздалая весна, а также переориентация части внутреннего спроса в период майских праздников на теплые страны – в частности, на Турцию) среднерыночный показатель цены упал на 9,3% по сравнению с показателями 2016 года. Тенденцию удалось переломить только с началом летнего периода, когда июнь и июль показали прирост ADR к аналогичным периодам 2016 года на 6,0% и 5,4%, соответственно.

Сопоставляя ожидания роста тарифов, которые будоражили рынок во второй половине 2016 года, с результатами фактически провального первого полугодия, в качестве причин можно назвать ряд неблагоприятно сложившихся факторов, из которых наиболее значимыми являются следующие:

1) Хрупкость укрепления спроса на размещение, не подкрепляемая пока активным развитием экономики страны (согласно последним прогнозам МЭР и Центробанка, по результатам 2017 г. ВВП страны может вырасти на 1,7-2,2%, а прогноз до 2020 г. предполагает среднегодовой прирост на 2,2%). Как результат, бизнес-спрос, являющийся основой гостиничного бизнеса в Москве, не показывает убедительного роста – ни в объемах, ни в тарифах;

2) Прирост номерного фонда, оказавший давление на тарифы уже действующих гостиниц не только расширением предложения, но и предлагаемыми скидками на размещение;

3) Укрепление рубля по отношению к другим мировым валютам, в результате чего ADR в долларах США за первые 8 месяцев года увеличился в среднем на 13,7%, что не только снизило неожиданно приобретенное после девальвации 2014 года конкурентное преимущество Москвы как доступного рынка, но и стало оказывать негативное влияние на рост тарифов для командированных сотрудников зарубежных компаний; и, наконец,

4) Постепенная стабилизация доходов населения России и восприятие новой политической и экономической реальности как данности, приведшая к возобновлению привычного образа жизни, с возвратом к регулярным поездкам за границу в периоды сезонных праздников – после трех лет роста внутреннего спроса.

Московский гостиничный рынок – чего ждать дальше?

Как показывают опросы участников рынка московских гостиниц, проведение в столице Крупного Спортивного Мероприятия (ЧМ – 2018), способное нарушить привычную динамику работы рынка, в основном воспринимается как не более чем одноразовое событие, после чего спрос, скорее всего, вернется к своим привычным характеристикам и объемам уже в 2019 году.

Гостиницы верхнего ценового сегмента, помня о затухании бизнеса в преддверии проведения очередных президентских выборов в 2012 году, надеются пережить первую половину года без очевидного снижения объемов продаж, отыграв любые провалы в продажах с началом спортивного сезона – вместе с остальными городскими гостиницами. Ожидается, что первая половина лета 2018 года станет активной и загруженной для большинства московских отелей, особенно для тех, что расположены в центре города или в районах размещения основных спортивных сооружений (стадион «Лужники», стадион «Спартак»).

Основные задачи, которые пытаются решить все отели, но особенно те, которые не имеют очевидных преимуществ по расположению, это минимизация потерь из-за вытесняемого ЧМ-2018 традиционного спроса (организованные туристы, бизнес-группы, а также командированные сотрудники) плюс сокращение «пауз» в продажах до и после ЧМ-2018. Оптимисты ожидают итогового, по результатам 2018 года, повышения доходов на 10-15%. При этом рост ADR, по их ощущениям, вполне способен превысить планку в 15-20% от итогового уровня 2017 года, однако есть риск сокращения уровня загрузки – в том числе, из-за значительного повышения цен на период проведения ЧМ-2018.

Более трезвые комментарии предполагают минимальные изменения в доходах по результатам года, приводя аргументы в пользу сохранения гостиницами традиционной клиентской базы. И те, и другие, впрочем, планируют повышать в 2018 г. тарифы для различных клиентских групп, причем, наиболее уязвимой является категория группового туризма: для организованных туристов стоимость размещения может возрасти на 10-15% по отношению к ценам 2017 г.

Таким образом, план-минимум для московского рынка в 2018 г. представляется простым и ясным: постараться достигнуть максимального эффекта от активного увеличения спроса в середине года, не растеряв при этом традиционных видов бизнеса и минимизировав ущерб для доходов гостиниц за счет возможного вытеснения традиционного спроса. «Вопрос на миллион» касается 2019 года: когда эффект Крупного Спортивного Мероприятия может иссякнуть, вернутся ли доходы московских гостиниц на уровень 2017 года, или есть возможность Большого Прорыва?

Инвестиционный рынок

Переход российского рынка недвижимости в «рублевую зону», спровоцированный целым рядом изменений экономического и политического характера, произошедших с 2014 года и поместивших российскую экономику в новую реальность, можно назвать состоявшимся. Данный переход отмечен и в гостиничном сегменте, хотя определенная доля инвестиционных (строительных) и операционных затрат, особенно в брендированных гостиницах верхнего ценового сегмента, по-прежнему номинирована в валюте и поэтому подвержена курсовым колебаниям.

Тем не менее, гостиницы как инвестиционный продукт доказали свою высокую адаптивность к кризисным явлениям в экономике, чем вызвали интерес инвесторов, подтвержденный рядом сделок, закрытых в 2015-2016 гг. Самая крупная и знаковая среди них – покупка компанией АФК «Система» портфеля гостиниц «Региональной Гостиничной Компании» (1.379 номеров в 9 гостиницах современного качества) за 6,6 млрд. рублей в ноябре 2016 г. (доходность сделки публично не озвучивалась).

Суммы закрытых сделок на фоне сокращения доходности гостиничного бизнеса в целом продемонстрировали уверенность инвесторов в том, что текущий уровень EBITDA отелей, соответствующий уровню начальной доходности (net initial yield) гораздо ниже 10 процентов, является временным явлением и объясняется, в основном, внешними экономическими причинами, однако повсеместно отмечаемое укрепление спроса на гостиничные услуги позволяет рассчитывать на скорое восстановление нормального хода событий и роста прибылей гостиниц (в том числе, за счет более эффективного управления гостиничными активами).

По этой причине гостиничные активы продолжают будоражить интерес инвесторов, в том числе т.н. «инвесторов-агностиков» – тех, которые раньше не интересовались гостиничными объектами в принципе, но на фоне увеличения рисков в традиционных, арендных сегментах недвижимости (офисы и складские комплексы) и/или перехода традиционных типов недвижимости от фиксированного арендного дохода на арендный доход от выручки (торговые центры), готовы вкладывать средства в гостиницы с их операционной моделью бизнеса. Таким образом,

Гостиницы как класс выходят из разряда «экзотики» или «альтернативных инвестиций» и постепенно становятся мейнстримом

Кроме того, девальвация рубля все еще сохраняет выгодную для покупателей ситуацию, когда возможно приобретение действующих гостиниц (особенно, соответствующих стандартам международных брендов) по ценам ниже строительной стоимости (в пересчете на номер). Дополнительным «бонусом» в этом случае является возможность получать доход сразу после покупки, сократив возможные риски и «сэкономив» на длительном периоде разработки и строительства проекта (в России в среднем – 3-5 лет).

Несмотря на описанные выше позитивные качества гостиничных активов как класса коммерческой недвижимости, 2017 г. не стал прорывным годом для гостиничных продаж. Причин для проявляемой инвесторами сдержанности много, но основных две:

1) Сохраняющийся разрыв в оценке «справедливой» цены на гостиничные объекты между продавцами и покупателями, доказательством чему служит пример с рядом выставленных на продажу в конце 2016 года действующих московских гостиниц, которые были сняты с продажи из-за невозможности достичь компромисса по цене с покупателями – несмотря на их активный интерес к данному портфелю.

2) Ограниченный и, в значительной степени, локальный спрос на гостиничные активы, при том что ряд наиболее активных приобретателей являются профильными инвесторами, которые либо имеют собственные управляющие компании (для надзора за управлением гостиниц привлеченными операторами), либо управляют собственными брендами – что зачастую означает принципиально иной расчет стоимости объекта.

Тем не менее, восстановление спроса и постепенное повышение доходности гостиничного бизнеса, отмеченное в двух столицах, по мнению Cushman & Wakefield, может свидетельствовать о начале нового инвестиционного цикла, мотивируя покупателей к приобретению активов в растущей фазе доходов. Для продавцов повышение прибылей, генерируемых гостиницами, означает долгожданный рост доли собственного капитала в активах – немаловажный сдерживающий фактор для решения реализовать актив, обремененный кредитом. Иными словами, в течение ближайших 12-24 месяцев в гостиничном сегменте инвестиционного рынка можно ожидать «перехода количества в качество».

Репост с http://hotelier.pro

Самые яркие московские премьеры прошлого года – строятся здания для Mandarin Oriental, который планирует управлять не только гостиницей напротив Кремля, но и жилыми резиденциями (соглашение подписано с Capital Group), и долгожданного Fairmont – оператор будет заботиться об отеле и апартаментах на Тверской (проект Vesper).

Penta Hotels Worldwide – бренд входит в Rosewood Hotel Group (базирующийся в Гонконге международный оператор) – открыл первую гостиницу на Новом Арбате, в The Book. В этом проекте от Capital Group тоже есть сервисные апартаменты, но под управлением Intermark Hospitality (компания создана для обслуживания международных корпоративных клиентов).

О выходе на московский рынок заявила Corinthia Hotels Group, принадлежащая IHI plc. В Corinthia Hotel & Residences в Москве на Тверской, 10, планируется создать роскошный отель и фирменные апартаменты с обслуживанием для продажи.

Еще один новичок – японская сеть Toyoko Inn, строительство гостиницы одобрено московскими властями и запланировано в Красносельском районе Москвы.

Такие сети, как Mandarin Oriental и Corinthia Hotels, за последние 10–15 лет делали неоднократные попытки закрепиться в различных проектах, говорит Марина Смирнова, партнер, руководитель департамента гостиничного бизнеса и туризма Cushman & Wakefield. По ее словам, Москва признается крупными глобальными сетями с брендами Luxury одним из «ключевых городов мира».

В большинстве заявленных проектов есть не только гостиничные номера, но и апартаменты. Эксперты считают это мировым трендом. «Управление резиденциями, апартаментами – один из этапов развития рынка, когда традиционное размещение уже представлено в различных форматах и ценовых уровнях. Логично, что инвесторы, операторы, гости ищут для себя что-то новое», – говорит заместитель директора, руководитель подразделения индустрии гостеприимства отдела стратегического консалтинга CBRE Татьяна Белова.

Руководитель департамента гостиничного бизнеса JLL Татьяна Веллер добавляет, что в Санкт-Петербург пришла немецкая сеть Meininger Hotels с отелем-гибридом с хостелом в Никольских рядах.

Всего, по данным Веллер, на данный момент в России работают 14 международных операторов, которые в совокупности в стране управляют портфелем из 40 брендов.

Российских гостиниц больше

Сетевых гостиниц под управлением российских операторов в стране больше, чем отелей под международными брендами, в 1,5 раза – 310 против 201, по данным исследования PwC. Но номерные фонды российских и иностранных операторов равны – по 43 000 номеров для каждой группы. В настоящее время объекты под управлением сетевых операторов располагаются в 119 населенных пунктах России, из них российские операторы представлены в 104, международные – в 42, по данным исследования PwC в России.

Accor , Hilton, Hyatt, IHG, Marriott, Radisson давно работают на российском рынке, говорит Белова. В портфеле каждого из названных операторов есть линейка брендов, часть из них еще в России не представлена. В ближайшие годы в стране могут появиться Bulgari и AC by Marriott от Marriott International, HyattPlace от Hyatt Hotels Corporation и т. д.

Особенно интересуют операторов Москва и Санкт-Петербург, а также Сочи. Белова упоминает об активном интересе со стороны не только Mandarin Oriental, но и Jumeirah, Melia и др. В Санкт-Петербурге, по словам эксперта, можно найти Belmond, Corinthia и Rocco Forte Hotels, в регионах – AccorHotels, Best Western, Domina Hotel Group, Hilton Hotels & Resorts, Hyatt Hotels Corporation, InterContinental Hotels Group, Kempinski, Lotte Hotels, Louvre Hotels Group, Marriott International, Radisson Hotel Group, Sokos Hotels, Wyndham Hotel Group. И многие продолжают экспансию.

Москва и Петербург – рынки с высокой долей делового туризма и большой концентрацией платежеспособного спроса, объясняет предпочтения сетей замдиректора департамента стратегического консалтинга Colliers International Евгения Тучкова.

61% всего объема международных гостиниц – в портфелях четырех игроков: Radisson Hotel Group (крупнейший оператор по количеству номеров в России, 9930), AccorHotels, Azimut Hotels , Marriott International. В Москве международные отельеры формируют треть рынка качественного гостиничного фонда (не включая хостелы, мини-отели, ведомственные отели), в Санкт-Петербурге их доля оценивается в 44%.

По словам Анны Данченок, руководителя группы стратегического консультирования в секторе недвижимости PwC, 69% номерного фонда российских операторов формируют гостиницы трех и менее звезд, 85% международного фонда располагается в отелях «4 звезды» и более.

Фотогалерея

Отели в Москве

Регионам – три звезды

Для выхода на региональные рынки, по словам Тучковой, больше подходят отели уровня «3–4 звезды», средний ценовой сегмент. Они более эффективны и устойчивы в условиях экономической нестабильности.

По данным Веллер, из 216 брендированных отелей в России более половины (123) находятся за пределами Москвы, Московской области и Санкт-Петербурга. Среди открытий 2018 г. – гостиницы в Новороссийске (Hilton Garden Inn) и Елабуге (Ramada H&S в ОЭЗ «Алабуга»). Сразу два отеля открылись в Саранске – Mercure и Four Points by Sheraton. AccorHotels недавно анонсировала открытие гостиниц в Благовещенске и Якутске, Inter Continental Hotels Group – в Архызе, добавляет Тучкова. В планах международных операторов на 2019 г., по данным JLL, Воронеж, Пермь, Кисловодск и др.

В случае реализации всех заявленных проектов до 2021 г. номерной фонд международных отелей превысит российский на 3–5 %, прогнозирует Олег Малышев, партнер, руководитель практики оказания консалтинговых услуг компаниям сектора недвижимости PwC.

Наиболее конкурентным останется именно средний ценовой сегмент, подстегиваемый ростом внутреннего туризма (5–7 % за последние три года). «Российские операторы, работающие преимущественно в демократичном сегменте, будут вынуждены принять вызов международных брендов на своем поле», – говорится в исследовании PwC.

Загородные перспективы

Мало освоенная, но интересная для иностранцев ниша – формат загородных отелей. Как отмечает руководитель направления по развитию альтернативных территорий инвестиционной компании Key Capital Елизавета Мартынова, в среднем в Московском регионе их заполняемость – на уровне 55%. Но интересные или актуальные форматы заполнены более чем на 80% в среднем по году. Это значит, что на самые популярные для отдыха даты забронировать места в таких гостиницах за 2–3 месяца уже невозможно. В числе таковых Мартынова называет Imperial, отдельные объекты сети Heliopark, «Мистраль», гостиницу в поселке «Величъ», «Лес арт резорт», отдельные небольшие объекты не под управлением крупных операторов – примером может служить ряд объектов в Тверской области. Зимой традиционно популярны дома отдыха рядом с горнолыжными комплексами по Дмитровскому направлению.

Пока присутствие в Подмосковье иностранных операторов скорее исключение, чем правило. «В большинстве своем загородные отели – частный мелкий бизнес, это либо гостевой дом, либо несколько коттеджей, но без четкой концепции, ценовой политики и верно выстроенного плана продвижения. В итоге загородные отели (у которых есть еще большой неосвоенный потенциал) показывают чудеса загрузки в выходные дни, а с понедельника по четверг пустуют», – говорит генеральный управляющий апарт-отелями УК Zenith PM Виктория Воронкова.

Впрочем, по словам Беловой, на загородном гостиничном рынке уже работают проекты с международными брендами, как по франшизе, так и по договорам прямого управления. В их числе Radisson Blu в Завидове (Тверская обл.), «Hilton Garden Inn Новая Рига» и Holiday Inn Vinogradovo (Московская обл.), «Azimut Переславль-Залесский» (Ярославская обл.). Несколько проектов находятся на разных этапах реализации.

По мнению экспертов, на загородном рынке давно не появлялось знаковых объектов. Впрочем, о планах развернуться в столичном регионе заявляла Rixos Hotels, пока сеть представлена единственным отелем в Красной Поляне. По словам председателя правления Rixos Феттаха Таминджи, сеть находится в активном поиске и стадии переговоров по поиску площадок в Подмосковье, где планирует построить загородный отель уровня «5 звезд» с системой обслуживания all exclusive, которая сейчас обкатывается в Абу-Даби. «Мы рассматриваем возможность строительства resort-отеля в Подмосковье, куда москвичи приезжали бы на выходные или проводили отпуск. Гостиницы внутри Москвы – для приезжих, меня же больше интересуют клиенты-москвичи», – рассказал Таминджи.

По мнению Мартыновой, появление привлекательных для потребителя комплексных форматов загородных отелей, своего рода «мест притяжения» под управлением известных международных сетей, может оживить рынок загородного отдыха, сделать туризм выходного дня популярнее. «Устаревшие, утратившие актуальность гостиницы будут реновироваться или продаваться в управление IT-игрокам, банкам и другим крупным корпоративным структурам и потом реновироваться под их нужды, для усиления собственной социальной инфраструктуры», – говорит эксперт.

По мнению Воронковой, приход международных операторов добавит конкуренции и заставит сегмент «подтянуться» и в плане стандартов обслуживания, безопасности и привлекательности объектов не только для отдыха, но и для проведения конференций, тренингов и других корпоративных мероприятий.

Что тянет сети?

Российский гостиничный рынок, несмотря на валютные колебания и политические особенности, остается одним из самых привлекательных. Доходность гостиниц для конечного бенефициара (инвестора) по-прежнему пока выше показателей развитых рынков, говорит Веллер. В основном благодаря тому, что стоимость рабочей силы, энергоресурсов и коммунальных услуг в России ниже, как и налоги на землю и имущество.

«Основная проблема большинства современных гостиничных компаний – в бизнес-модели asset-light, когда операторы предпочитают оставаться в роли управляющего, не инвестируя собственные средства в недвижимость. С учетом ограниченного количества «реальных» проектов, обладающих всеми необходимыми для luxury-бренда характеристиками (классическая формула location, location & location – только одна из составляющих, не менее важна способность девелопера построить гостиницу заданного стандарта и довести проект до открытия), которые в настоящее время московский рынок может предложить, конкуренция между отельерами порой разыгрывается нешуточная»

Компания рассчитывает сделать клиентами и тех людей, которые сейчас проживают в независимых отелях, построенных недавно или открытых в отреставрированном советском номерном фонде. «К этим гостям мы идем двумя маршрутами: развиваем новые отели средней ценовой категории – более традиционные Courtyard by Marriott и Four Points by Sheraton, а также lifestyle-бренды Moxy, Aloft и AC by Marriott – и рассматриваем возможности ребрендинга существующих отелей», – говорит Кисеев.

Региональный директор «Accor-Hotels Восток» Алексис Деларофф согласен, что качественных средств размещения в России пока недостаточно: «Например, в Париже, городе, который в несколько раз меньше Москвы, у нас работает больше 150 отелей различных ценовых категорий – и всего 48 на всю Россию. Возможности для роста и развития есть как в эконом-сегменте, так и в сегменте резортов и пятизвездочных гостиниц». По его мнению, интерес к России со стороны иностранцев растет – отчасти благодаря ЧМ-2018 по футболу: «Здесь отличная природа, вкусная еда, самобытная культура и масса достопримечательностей, и все это достаточно доступно из-за низкого курса рубля». Кроме того, в России весьма объемный внутренний рынок и есть интерес к путешествиям. Все это при условии развития инфраструктуры внутри страны создает благоприятную картину для развития гостиничного сегмента, считает Деларофф. «Наконец, мотивация AccorHotels – сохранить лидерство. Чем больше у тебя отелей, тем лучше ты чувствуешь и понимаешь рынок и тем больше возникает возможностей его контролировать», – добавляет он.

Согласно отчету #MARKETBEAT от компании Cushman & Wakefield, 2019 год для гостиничного рынка Москвы может стать годом отрезвления и «ценовых войн» между гостиницами. Эффект увеличения доходов гостиниц, вызванный ростом спроса на волне Чемпионата мира по футболу 2018, полностью исчерпан: спрос вернулся к привычным объемам и чувствителен к колебанию цены.

Минувший 2018 год прошел под сильным влиянием ЧМ-2018 по футболу: рекордный спрос на гостиницы в Москве в начале лета позитивно сказался на уровне доходности отелей, при этом отельеры в основном сконцентрировались на достижении максимального уровня тарифов, тогда как среднемесячный уровень загрузки по рынку в целом в июне-июле не дотягивал до 90%.

Если говорить об итогах года, то среднерыночный уровень загрузки для гостиниц современного качества в 2018 году достиг 76,6%, на 4 п.п. выше, чем годом ранее. Лидерами по объемам проданных ночевок стали гостиницы Среднеценового (Midscale) и Выше среднего (Upscale) сегментов: они зафиксировали среднегодовую загрузку в 80,4%. Минимальный прирост в загрузке отмечался только в высоком сегменте, где изменение составило всего 1 п.п. Зато цены размещения выросли во всех сегментах без исключения, в среднем на 38,4% (с 6.428 руб. в 2017 г. до 8.898 руб. за тот же период в 2018 г.). Максимально заработать на постояльцах во время ЧМ-2018 удалось гостиницам Люксового (Luxury) сегмента (+55,0%, до 21 645 руб.).

Как итог, отличные показатели прироста показателя доходности на номер (Revenue per Available Room – RevPAR) продемонстрировали отели во всех ценовых сегментах без исключения. По данным Cushman & Wakefield, среднегодовое изменение доходности на номер для рынка в целом составило 46,1% в рублях и 36% — в долларах США.

Однако к концу года «эффект ЧМ-2018» оказался практически исчерпанным, считает Марина Усенко, партнер департамента гостиничного бизнеса и туризма Cushman & Wakefield.

«Опираясь на ретроспективный анализ деятельности гостиничных рынков других городов и стран, принимавших ЧМ и аналогичные мега-спортивные мероприятия, участники рынка рассчитывали, что сработает «эффект открытия новой туристской дестинации», как это произошло, скажем, в Барселоне после проведения Летней Олимпиады 1992 года, где менее чем за десятилетний период ежегодное количество посетителей удвоилось — с 3 млн. в начале 90-х до 7 млн. в 2010 г. Однако один из важнейших механизмов для подобных радикальных изменений московского гостиничного рынка, обсуждаемые Правительством России сразу после завершения ЧМ-2018 реформы визового режима, способные, по оценкам специалистов, увеличить количество посетителей для традиционных «туристских столиц» страны — Москвы и Санкт-Петербурга — на 10-20% в год, пока не получил дальнейшего развития. Остается надеяться, что мы еще увидим результат, пусть и с некоторой задержкой», — отметила Марина Усенко.

По мнению эксперта, 2019 год имеет все шансы стать годом всеобщего отрезвления и даже «ценовых войн» между московскими гостиницами. «Поэтому ситуация для участников будет непростой. Пока что мы видим, что предпосылок для роста операционной выручки московских гостиниц выше уровня прогнозируемой инфляции нет», — считает Марина Усенко.

Предложение современного качества резко выросло за 2017-2018 годы – порядка 2 500 «ключей», и рынку еще предстоит «переварить» этот объем. Рынок качественного предложения в Москве за последний год вырос на 4%, а за 2017 год – почти на 9,5%. На 2019 год запланирован ввод всего 715 гостиничных номеров в 4 гостиничных проектах: Holiday Inn Express Baumanskaya, Crowne Plaza Park Huaming, Mercure Neglinnaya и Hampton by Hilton Rogozhsky Val. Таким образом, чистый ожидаемый прирост предложения современного стандарта в Москве в 2019 году оценивается всего в 3,6%.

Следующий «скачок» в приросте предложения стоит ожидать не раньше 2021 года, убеждена эксперт. «Отсутствие радикальных изменений в экономике заставляет гостиничных инвесторов смещать планируемые даты запуска строительства заявленных проектов на более и более поздние сроки, в результате чего ожидаемые средние темпы роста предложения между 2019-2024 гг. составят всего 5,6% в год», — резюмирует Марина Усенко.

«Ценовые войны» будут обусловлены тем, что рост предложения, увы, не сопровождается соразмерным ростом спроса. Кроме того, спрос продолжит демонстрировать высокую чувствительность к цене. Виной тому — низкие темпы роста национальной экономики, перманентная ситуация с экономическими и политическими санкциями, увеличение налоговой нагрузки (в т.ч. повышение НДС с 18% до 20%) и периодическое ослабление рубля.

С 1 октября вступили в действие поправки в Жилищный кодекс Российской Федерации, которые запрещают размещать хостелы и гостиницы в жилых помещениях многоквартирных домов. Это событие послужило поводом для проведения бесплатной конференции «Драйверы гостиничного рынка: все о мини-отелях и хостелах 2.0», которую организует проект MBM.MOS (ГБУ «Малый бизнес Москвы»), Межрегиональная ассоциация хостелов и мини-отелей MAXиMO и Комитет по туризму города Москвы.

Участники конференции получат ответы на следующие вопросы - как изменения в отраслевом законодательстве повлияют на малый бизнес в сфере гостеприимства и туризма в Москве? Как масштабироваться в сеть хостелов или мини-отелей? Как SEO поможет прокачать продажи? Как строить эффективную работу с персоналом? Какие сложности есть с регистрацией иностранцев? Стоит ли покупать готовый хостел? На какую поддержку от города могут рассчитывать предприниматели?

В числе спикеров начальник управления гостиничного хозяйства Комитета по туризму Москвы Алексей Тихненко, cоветник президента ФРиО по миграционному и регистрационному учету в Федерации рестораторов и отельеров России Екатерина Райлян, заведующий кафедрой туризма и гостиничного дела института гостиничного бизнеса и туризма РУДН, директор Независимого центра сертификации и экспертизы «ХорекаЭкспертГрупп» Ольга Пасько, эксперт по работе с мини-сегментом в компании Travelline (разработчик IT-продуктов для отелей) Яна Королева, руководитель направления с ключевыми клиентами «Альтера инвест» Илья Попов, кандидат экономических наук доцент кафедры индустрии гостеприимства, туризма и спорта РЭУ имени Г.В. Плеханова Елена Никольская и другие.

О том, какие меры поддержки малого и среднего бизнеса есть в Москве и как ими воспользоваться, расскажет представитель MBM.MOS.

«Рынок мини-отелей имеет большие перспективы для развития бизнеса. Здесь низкий порог входа и короткий срок окупаемости, при этом ниша не заполнена и имеет огромный потенциал. Наша цель — помогать предпринимателям развиваться наиболее эффективно. Правительство Москвы оказывает всестороннюю поддержку: от консультаций по вопросам открытия и ведения бизнеса, упрощения ежедневных бизнес-задач с помощью онлайн-сервисов до субсидирования», — отметил руководитель Департамента предпринимательства и инновационного развития Москвы Алексей Фурсин .

Мероприятие будет проходить с 10:30 до 17:30 по адресу город Москва, проспект Мира, дом 119, строение 34, павильон №34 «Космос», Конгресс-центр «Космонавтика и авиация».

Справочно:

MBM.MOS — проект ГБУ «Малый бизнес Москвы», подведомственного Департаменту предпринимательства и инновационного развития города Москвы. Учреждение занимается консультационной и образовательной поддержкой предпринимателей в Москве. Проконсультироваться по вопросам открытия и ведения бизнеса в Москве, мерам поддержки столичных предпринимателей можно в Центрах услуг для бизнеса, онлайн на сайте MBM..